CÁCH ĐỌC VỊ THỊ TRƯỜNG P.2 THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA GIAI ĐOẠN I
Đề tiếp nối phần đầu, phần này Nam sẽ chú trọng vào chia sẽ chuyên sâu vào giai đoạn I thị trường người mua. Nào cùng bắt đầu phần này
Nếu chịu khó quan sát thì các nhà đầu tư sẽ có góc nhìn khái quát hơn là bị chi phối bởi cảm xúc, bạn sẽ nhận thấy mỗi giai đoạn trên thị trường đều có những đặc điểm riêng. Trong thị trường người mua giai đoạn I, bạn sẽ thấy có sự dư trong cầu của bất động sản.
Cung là một trong những lực chính của thị trường có thể khiến thị trường đi từ bùng nổ cho đến phá sản và ngược lại, cho thấy nguồn cung quyết định khá lớn đến định hướng và nhu cầu của nhà đầu tư
Trong tất cả các đợt suy giảm của thị trường, dự cung là điều dễ thấy. Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản như tàu sân bay lớn nhất trên đại dương. Thuyền trưởng ra lệnh chuyển hướng, nhưng con tàu cần có thời gian để thực hiện mệnh lệnh này. Nếu vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn và đưa ra mệnh lệnh thay đổi nhiều hơn trước khi con tàu kịp thực hiện mệnh lệnh thứ nhất, khi đó anh ta đã phản ứng thái quá.
Điều này cũng xảy ra tương tự với thị trường bất động sản, các nhà đầu tư đưa ra đánh giá dựa trên những cái họ đang nhìn thấy ở thời điểm hiện tại. Và rồi họ khởi động việc xây dựng. Hãy luôn nhớ rằng bạn có thể mất đến ba năm hoặc lâu hơn nữa để lập kế hoạch, xin giấy phép và hoàn thành việc xây dựng. Trong khi đó, nhà đầu tư vui sướng khi thấy cầu tăng mạnh và họ sẽ tiến hành xây dựng nhiều hơn.
Cuối cùng, con tàu to lớn đó – hay chính là thị trường bất động sản – chuyển động và thị trường lúc đó phản ứng thái quá, cũng giống như con tàu với vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn. Khi đó, xuất hiện quá nhiều bất động sản và bất động sản lại được định giá quá cao. Tại sao ư ? đó là vì những khu nhà này được xây dựng khi giá quá cao, chính vì vậy chi ohis cho chúng cũng cao.
Bây giờ cung đã vượt quá cầu và việc phải giảm giá là điều tất nhiên. Các vấn đề trở nên tồi tệ hơn khi giai đoạn I này có xu hướng xảy ra cùng lúc với thiểu phát hay tình trạng việc làm trong vùng kém.
Khi thị trường giảm nhiệt, các công ty không tiếp tục mở rộng và thậm chí còn tìm cách sa thải nhân viên. Các giao dịch giảm dần, thậm chí các khu sầm uất trở nên vắng vẻ hơn trước và các khu chung cư tỷ lệ lấp đầy không được quá cao. Đó chính là những đặc điểm của một thị trường dư cung.
Khi mới xuất hiện trên thị trường, bất động sản có nhiều hơn số lượng cần thiết, những người chủ tuyệt vọng sẽ quên những tính toán lạc quan về lợi nhuận và cắt giảm giá thuê để lấp đầy những bất động sản còn trống và bắt đầu chờ đợi nguồn thu – bất kể khoản thu nào.
Bên cạnh yếu tố then chốt là cung thị trường, tăng trưởng việc làm cũng là một yếu tố quan trọng. Thị trường người mua giai đoạn I lại không có yếu tố này, việc làm bắt đầu suy giảm hoặc rời khỏi khu vực thuộc thị trường người bán giai đoạn II. Trong giai đoạn khởi đầu của thị trường người mua giai đoạn I vấn đề mất việc làm vẫn diễn ra.
Thị trường sẽ đạt đến một điểm mà tại đó tỷ lệ thất nghiệp lên đến đỉnh điểm và giá trị bất động sản sụt giảm đến mức thấp nhất trong tất cả các giai đoạn của chu kỳ.
Việc làm là yếu tố thúc đẩy
Để một thành phố hoặc thị trấn chuyển sang Thị trường người mua giai đoạn II – giai đoạn tiếp theo của chu kỳ – thì lãnh đạo thành phố phải có biện pháp để tăng cơ hội việc làm cho người dân. Khi có công việc, mọi người bắt đầu quay trở lại cộng đồng, dân số tăng lên, các chỗ cho thuê còn trông bắt đầu được lấp đầy và cuối cùng là giá cho thuê bắt đầu tăng.
Để tạo ra sự tăng trưởng việc làm, yếu tố cần thiết đầu tiên là khả năng lãnh đạo mạnh mẽ của chính quyền địa phương. Nếu chính quyền địa phương không quyết tâm thay đổi hoặc chỉ đổ lỗi cho người khác về tình hình kinh tế tồi tệ, thì vùng đó sẽ tiếp tục nằm trong thị trường người mua giai đoạn I.
Mỗi thành phố có một mô hình quy hoạch tổng thể để hướng đến giai đoạn phát triển tiếp theo. Lãnh đạo thành phố lập kế hoạch để thúc đẩy tăng trưởng, để có được bản kế hoạch tổng thể, hãy gọi đến ủy ban phát triển kinh tế địa phương và nói chuyện với quan chức địa phương.
Còn tiếp …
